So verwenden Sie Real Estate Data Analytics, um die Saisonalität zu ermitteln und Geld für Ihre Miete zu sparen

Als ich nach einer neuen Wohnung zum Mieten suchte, fragte ich mich: Kann ich mithilfe von Datenanalysen ein Saisonalitätsmuster finden? Gibt es einen Monat, in dem die Miete am niedrigsten ist, damit ich bei Mietbeginn Geld sparen kann?

Um diese Frage zu beantworten, habe ich hier die öffentlichen Daten von Zillow verwendet. Von Januar 2011 bis September 2017 analysierte ich die Daten zu Ein-Zimmer-Anmietungen für die 100 nach Größe geordneten Top-Städte in den USA.

Die kurze Antwort lautet JA. Sie können zwischen 1000 und 2000 US-Dollar sparen, wenn Sie den richtigen Monat für die Anmietung in bestimmten Städten auswählen. Durch einfaches Anpassen eines linearen Regressionsmodells unter Verwendung von Zeit und Monat zur Schätzung der Miete fand ich einige interessante Saisonalitätsmuster für einige Städte.

Methodik:

Auf hohem Niveau: Miete = Trend + Saisonalität. Ich passe ein lineares Regressionsmodell für jede Stadt an, um den Trend und die Saisonalität aufzuschlüsseln (unter Verwendung eines Zyklus von 12 Monaten).

Modell: geschätzte Miete (für einen bestimmten Monat) = t + t² + m1 + m2 + m3 +… + m12

Variablen: t und t² sind kontinuierliche Variablen zur Abschätzung des Trends; t ist die Anzahl der Monate ab dem ersten Monat in einer Stadt. Ich habe t² hinzugefügt, um den quadratischen Trend anzupassen, und Sie werden einige klare Kurven in der grafischen Darstellung von Philadelphia unten sehen.

m1, m2,…, m12 sind binäre Variablen (0 oder 1), die angeben, zu welchem ​​Monat ein Datenpunkt (Miete) gehört. Jedem Mietdatenpunkt kann nur eine der Monatsvariablen (als 1) zugeordnet werden. Der Rest wird 0 sein.

Nachdem ich das obige Modell für alle Städte angepasst hatte, zählte ich, wie viele Monatskoeffizienten statistisch signifikant höher waren als der Monat, für den die niedrigste Miete geschätzt wurde. Ich habe Städte mit einer Zählung von ≥3 als potenziell stark saisonabhängig eingestuft.

Dann untersuchte ich das Gesamtmodell, um Städte mit viel Lärm herauszufiltern, und lieferte eine endgültige Liste der sechs repräsentativsten Städte.

Jetzt zeige ich Ihnen diese Städte, damit Sie den schönsten Monat für Ihre Anmietung sehen können. Ich habe die simulierte Miete gegen die tatsächliche Miete unten aufgetragen. In der unteren rechten Ecke sehen Sie den reinen saisonalen Unterschied (angepasst an den Trend der einzelnen Städte) für jeden Monat. So lesen Sie die Handlungen:

Schwarze Linie: aktuelle Mietdaten

Grüne Linie: simulierte Miete nach Regressionsmodell für Monat und Jahr

Grünes Balkendiagramm in der rechten Ecke: Reiner saisonaler Effekt, geschätzt nach Modell

Graue Linie: Geschätzter Trend nach Regressionsmodell

Saisonbedingte Lücke: höchste Miete minus niedrigste Miete (die geschätzte Differenz zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Punkt des Regressionsmodells ohne Trendeffekt)

Numerische Bezeichnungen: Stellen die Monate dar, für die die höchste (rote) und die niedrigste (blaue) Miete geschätzt wird

Sechs Städte mit signifikantem Saisonalitätseffekt

Sie sparen definitiv Geld, wenn Sie in diesen Städten ab einem "günstigen" Monat mieten.

  1. Boston

Wenn Sie im Juni mit der Anmietung beginnen, sparen Sie etwa 2484 US-Dollar pro Jahr (207 * 12), verglichen mit einem Mietvertrag im November. Die graue Linie zeigt in Boston einen leichten Trend, ist aber im Vergleich zum starken saisonalen Faktor nicht sehr bedeutend.

2. Minneapolis

Es gibt einen leichten Aufwärtstrend, aber der Saisonalitätseffekt ist signifikanter als der Trend. Ihre jährlichen Ersparnisse bei Anmietung ab Dezember können bis zu 1896 USD (158 * 12 USD) betragen. In der Realität dürfte diese Zahl etwas niedriger sein, da der Aufwärtstrend die Differenz tendenziell etwas verringert.

3. Philadelphia

Nach Anpassung des Regressionsmodells an den kurvenförmigen Trend beträgt die geschätzte jährliche Mietersparnis 1404 USD (117 * 12). Diese Zahl ist während des Zeitraums mit rückläufiger Tendenz höher: Sie können feststellen, dass der Abstand zwischen der Miete im Januar und im Mai vor 2014 weiter ausgedehnt wurde. Die geschätzten Einsparungen sind geringer, wenn die Gesamtmiete in den letzten Jahren gestiegen ist.

4. Chicago

Der allgemeine Trend in Chicago ist eigentlich das Gegenteil von dem in Philadelphia - er ging auf und ab. Der Saisonalitätseffekt ist jedoch trendbereinigt nach wie vor signifikant. Die geschätzte jährliche Ersparnis beträgt 1248 USD (104 * 12). Wenn sich der Abwärtstrend fortsetzt, wird die Ersparnis größer - die Mietentfernung zwischen November und April wird, wie in den letzten Jahren geplant, weiter ausgedehnt.

5. Columbus

Bei der Miete von Columbus ist ein deutlicher Aufwärtstrend zu verzeichnen, aber auch der Saisonalitätseffekt ist beträchtlich. Die geschätzten jährlichen Einsparungen sind geringer, nachdem die reine saisonale Lücke (89 USD) durch den Aufwärtstrend korrigiert wurde, sodass Sie rund 720 USD (60 * 12 USD) sparen. Sie sollten jedoch weiterhin in Betracht ziehen, Ihren Mietvertrag im November zu beginnen und den August zu vermeiden.

6. Woodbridge

Wenn Sie im Dezember mit der Anmietung beginnen, sparen Sie etwa 948 US-Dollar (79 * 12 US-Dollar) pro Jahr im Vergleich zur Anmietung ab Juli. Der Trend ist hier nicht sehr bedeutend, daher ist es immer noch die Saisonalität, die den Mietpreis in Woodbridge bestimmt.

Was ist mit Seattle, der Stadt, in der ich wohne?

Der Saisonalitätseffekt existiert auch in Seattle und zeigt Bedeutung im Regressionsmodell. Der Trend ist jedoch so groß, dass die Saisonalität fast keine Rolle spielt.

Dennoch kann es hilfreich sein, die Saisonalität von Städten wie Seattle zu verstehen. Während Sie in einer weniger geschäftigen Saison möglicherweise nicht in der Lage sind, die Miete so weit zu senken, können Sie die Erlassung der Anmeldegebühr oder ähnliches beantragen.

Meine derzeitige Wohnung hat auf meine verzichtet, als ich im Januar meinen Mietvertrag abschloss. Der Dezember weist die niedrigste Miete auf, gefolgt vom Januar. Aber in den geschäftigsten Monaten mit höheren Mieten wie Mai und Juni bieten sie diese Vergünstigung möglicherweise nicht an.

Eine andere Stadt, in der der Trend die Saisonalität überwiegt, ist Omaha.

Wenn Sie die Saisonabhängigkeit der Miete in Ihrer Stadt kennen, können Sie Tausende sparen, wenn Sie das Muster kennen. Ich habe meine Analyse durchgeführt und mit R gezeichnet, aber Sie können die Daten Ihrer Stadt einfach in Excel zeichnen, wenn Sie nur sehen möchten, ob ein Trend und eine Saisonalität erkennbar sind. Open-Source-Daten zu verwenden, um Ihre Lebensentscheidungen zu hacken und Geld zu sparen, ist eigentlich ziemlich einfach.

Nun, wie lange sollten Sie Ihren Mietvertrag unterschreiben?

Angenommen, Sie haben ein paar verschiedene Optionen für die Dauer Ihres Mietvertrags. Normalerweise sind es neun bis 18 Monate. Wissen Sie, welche Länge Sie am besten wählen können, wenn Sie Ihren Mietvertrag unterzeichnen? Es gibt tatsächlich einen weiteren Trick, mit dem Sie Geld sparen können, wenn Sie die Dauer auswählen. Den Trick und die Mathematik dazu werde ich Ihnen in meinem nächsten Beitrag zeigen.

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